Stelling: Overbieden is een zegen voor verkopers en een vloek voor kopers
Meer dan ooit kiezen kopers ervoor om te overbieden: twee op de drie woningen werden in het tweede kwartaal van 2024 boven de vraagprijs verkocht, terwijl dat een jaar geleden nog slechts 39% was. De concurrentie om een woning te bemachtigen is intens, wat resulteert in verkoopprijzen die gemiddeld 4,3% boven de vraagprijs liggen. Deze dynamiek zorgt voor onzekerheid bij zowel kopers als verkopers. Kopers vragen zich af of het verstandig is om te overbieden en moeten daarbij ook de gevolgen voor de lange termijn overwegen, terwijl verkopers juist profiteren van de stijgende prijzen.
In deze blog delen makelaars van VanHuyse hun ervaringen met overbieden. Wat adviseren zij hun klanten in deze krappe markt? Is overbieden altijd de juiste keuze, of zijn er situaties waarin voorzichtigheid geboden is? Ontdek hun verschillende invalshoeken en hoe zij inspelen op deze uitdagende markt.
Patricia Bosma-de Munk: “Een straatje van 10 staatsloten bij het bod gaf de doorslag!”
Patricia Bosma-de Munk is NVM-makelaar voor VanHuyse in de regio Utrecht.
Profielpagina
“In Utrecht is overbieden bijna de standaard geworden, wat het koopproces uitdagend maakt. Veel kopers worstelen met de vraag: wat moet ik bieden om een kans te maken? Deze stress wordt versterkt door de krapte op de verhuurmarkt, wat extra druk legt op de koopmarkt. Met de juiste begeleiding is dit echter goed aan te pakken. Als aankoopmakelaar bied ik rust en overzicht, zodat klanten met een gedegen voorbereiding een goede kans maken op succes.
Overbieden komt vooral voor in populaire wijken zoals Oost, Wittevrouwen en Oog in Al, maar ook in opkomende buurten als Lombok en Rotsoord. Hoewel ik directe onderhandelingen met de verkoper verkies, ontkomen we vaak niet aan het biedproces. Gelukkig weet ik hier goed in te scoren, tot tevredenheid van mijn klanten.”
Bizarste bieding: “In Oog in Al bood een klant 23% boven de vraagprijs voor een jaren ’30-woning, maar we werden overboden door iemand die meer dan 35% bood. De woning werd uiteindelijk verkocht voor tussen de 1,1 en 1,2 miljoen euro. Dit illustreert de extreme markt in Utrecht. Gelukkig hebben mijn klanten inmiddels een ander huis gevonden en zijn ze daar heel gelukkig. Een andere bijzondere ervaring was een koper die, naast een bod, een straatje van 10 staatsloten aanbood. Dit gaf de doorslag! Of er iets gewonnen is? Dat blijft een mysterie.”
Advies van Patricia bij overbieden:
Overbieden moet een weloverwogen keuze zijn, geen impuls. Doe het alleen als:
- De woning bij je lange termijnplannen past.
- De wijk potentie heeft om in waarde te stijgen.
- Het past binnen je financiële mogelijkheden, zonder dat het je onder druk zet.
Marcel Overhof: “Er zijn regelmatig bieders die de postcode of het huisnummer in hun bod verwerken”
Marcel Overhof is NVM Makelaar voor VanHuyse in de regio Zuid-Limburg.
Profielpagina
“Mijn ervaring met overbieden is dat het al meer dan een jaar vrijwel standaard is, ook hier in Zuid-Limburg. Vooral instapklare woningen met een ‘groen’ energielabel trekken veel belangstelling. Overbiedingen van ongeveer 10% zijn tegenwoordig heel normaal en dat terwijl de vraagprijzen al veel hoger liggen dan zo’n twee jaar geleden. De druk op de markt is groot, vooral voor jongeren die hun eerste huis willen kopen.”
“Helaas is overbieden tegenwoordig vaak een noodzaak. Verkopers kiezen meestal voor het hoogste bod, zeker als dat gepaard gaat met gunstige voorwaarden. Of het verstandig is om geen financieringsvoorbehoud op te nemen om zo de kans op succes te vergroten, is een vraag die vooral door een hypotheekadviseur moet worden beantwoord.”
“Soms worden er opmerkelijke bedragen geboden, zowel qua hoogte als creativiteit. Zo verwerken bieders regelmatig de postcode of het huisnummer in hun bod, soms zelfs tot achter de komma, om op te vallen bij de verkoper of een beetje extra geluk af te dwingen. Maar ook hier geldt: plaats een bod dat voor jou goed voelt.”
Huub Hoogeveen: “Er zijn zeker situaties waarin een bod boven de vraagprijs goed te onderbouwen is”
Huub Hoogeveen is NVM Register Makelaar voor VanHuyse in de regio Alkmaar
Profielpagina
“Overbieden is een gevolg van de heersende schaarste op de woningmarkt, met veel vraag en relatief weinig aanbod. Marktwerking zorgt dan voor een prijsopdrijvend effect. Doordat de schaarste al lange tijd aanhoudt, is overbieden inmiddels de norm geworden. Een bod ter grootte van de vraagprijs leidt vaak niet meer tot succes. Naarmate er meer kapers op de kust zijn, neemt de druk bij aspirant-kopers toe.”
“Advies van een deskundige aankoopmakelaar kan je helpen bij het inschatten van de marktontwikkelingen en het doen van een realistisch bod. Er zijn situaties waarin een bod boven de vraagprijs goed te onderbouwen is. Maar soms kom je enorme uitschieters tegen, zoals een bod van meer dan een ton bovenop de vraagprijs. Zeker in combinatie met een laag financieringsvoorbehoud is de aankoop dan vrijwel gegarandeerd, maar of dat een verstandige keuze voor de toekomst is, laat zich raden.”
Astrid Soeters: “Een goed advies kan je veel geld besparen”
Astrid Soeters is NVM Register Makelaar / NVM Register Taxateur voor VanHuyse in de regio Den-Haag
Profielpagina
“In Den Haag is overbieden geen nieuw fenomeen, maar door de krapte in de markt laten kopers zich soms verleiden om een veel te hoog bod uit te brengen. Zonder goede kennis van de markt is de waarde van een woning moeilijk te bepalen, terwijl de verkoper natuurlijk de hoogste prijs wil. Het is dus belangrijk om te weten of de vraagprijs realistisch is.”
“Naast makelaar ben ik ook taxateur. Mijn advies over een bod baseer ik op de werkelijke waarde van de woning. Als de vraagprijs te hoog is, kun je ook in de huidige markt onderhandelen over de koopsom. Een goed advies kan je veel geld besparen.”
Els Broese van Groenou: “Veel aspirant-kopers besluiten zonder makelaar een woning aan te kopen, wat de prijzen verder opdrijft”
Els Broese van Groenou is vastgoedadviseur voor VanHuyse in de regio’s Brabant en Domburg e.a.
Profielpagina
Els heeft in het verleden als KRMT-makelaar ruime ervaring opgedaan met het begeleiden van zowel kopers als verkopers.
“Ook in Brabant ontkomen we niet aan de toenemende gekte rondom overbieden. Waar in andere delen van het land aankoopmakelaars vaak worden ingeschakeld om kopers te beschermen, is dat hier minder gebruikelijk. Veel aspirant-kopers besluiten zonder makelaar een woning aan te kopen, wat de prijzen verder opdrijft.”
“Een goed voorbeeld hiervan is een hoekwoning uit de jaren ’50, gelegen op een aantrekkelijke locatie. De vraagprijs bedroeg €675.000, maar jonge kopers uit het westen boden uiteindelijk €820.000. In zulke situaties is het belangrijk om kopers te beschermen tegen biedingsdruk, maar soms kun je niet anders dan meegaan. Het duurt nu wat langer om een woning aan te kopen, maar met geduld lukt het uiteindelijk.”
“Overbieden is een optie als kopers het aankunnen, mits ze de intentie hebben om langere tijd in de woning te blijven wonen. Wat betreft een maximaal bedrag? Dat kan je beter niet vaststellen. Het kopen van een woning voelt vaak als een kat-en-muisspel: afwachten, goed de markt monitoren, en op het juiste moment toeslaan.”
Willem Snoeren: “Het grootste bedrag dat ik heb zien overbieden was iets meer dan €100.000”
Willem Snoeren is NVM Register Makelaar voor VanHuyse in de regio’s Dongen, Breda en Tilburg
Profielpagina
“Een klant van mij was geïnteresseerd in een karakteristieke woning met een vraagprijs van €450.000. Ik wist dat er flink overboden zou worden, mogelijk met meer dan €50.000, en raadde hen af om mee te doen. Hoewel de woning modern was afgewerkt, bracht het bouwjaar (ca. 1925) risico’s met zich mee, zoals bouwkundige gebreken en hoge verduurzamingskosten. De gevels hadden bijvoorbeeld geen luchtspouw, wat isolatie bemoeilijkt. Overbieden in dit soort situaties kan leiden tot extra kosten op de lange termijn en onzekerheid over de toekomstige waardestijging.”
“Het grootste bedrag dat ik heb zien overbieden was iets meer dan €100.000 op een energieneutrale woning met een vraagprijs van €1.000.000. Deze woning was zeer gewild door zijn unieke eigenschappen, zoals gelijkvloerse voorzieningen. Het huis was aantrekkelijk voor zowel gezinnen als ouderen. Hoewel dit een overbieding van 10% was, zie ik in kleinere appartementen vaak nog hogere overbiedingen, soms wel 15-20%, gedreven door schaarste.”
Samenvatting en advies overbieden
De woningmarkt is volop in beweging en overbieden lijkt voor veel kopers inmiddels de norm te zijn geworden. Zoals de makelaars van VanHuyse duidelijk hebben gemaakt, brengt overbieden niet alleen kansen, maar ook risico’s met zich mee. De juiste beslissing hangt af van de persoonlijke situatie van de koper, de staat van de woning en de ontwikkelingen in de wijk. Het advies is duidelijk: ga altijd goed geïnformeerd en strategisch te werk. Overbieden kan een slimme zet zijn, maar moet altijd goed doordacht zijn, zodat je niet alleen vandaag, maar ook in de toekomst, tevreden bent met je keuze.
Met de juiste begeleiding en een weloverwogen aanpak is het mogelijk om succesvol door het complexe biedingsproces te navigeren. De makelaars van VanHuyse staan klaar om je hierbij te ondersteunen. Hierdoor wordt overbieden geen vloek, maar een kans op de perfecte woning.
